Qu’est ce qu’une SCPI : définition et fonctionnement

Découvrez comment fonctionne cette forme d'investissement immobilier et comment elle peut répondre à vos objectifs patrimoniaux.

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Qu’est ce qu’une SCPI : définition et fonctionnement

Découvrez comment fonctionne cette forme d'investissement immobilier et comment elle peut répondre à vos objectifs patrimoniaux.

7 minutes

La SCPI, qu'est-ce que c'est ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une forme de placement immobilier collectif qui permet aux investisseurs de bénéficier d'un accès à un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers.

La SCPI se compose d'un ou plusieurs immeubles, situés en France ou à l'étranger, et gérés par un gestionnaire qualifié. Les parts de la SCPI sont émises par une société de gestion et détenues par des investisseurs particuliers.

Les investisseurs en SCPI peuvent bénéficier de divers avantages fiscaux, notamment des réductions d'impôt sur le revenu et des exonérations de droits de succession. En outre, les dividendes versés par la SCPI sont soumis à une imposition plus faible que celle des autres revenus. De plus, les SCPI offrent une diversification des actifs immobiliers et une liquidité accrue, car les parts peuvent être revendues à tout moment.

En somme, une SCPI est un investissement à long terme qui permet aux investisseurs de profiter d'un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux et d'une liquidité intéressante en fonction des placements.

On peut retrouver le terme "Pierre papier" pour désigner les parts en SCPI : origine du fait qu’on ne détienne pas directement le bien immobilier mais un titre de propriété qui prends la forme d’un document papier. Mais avec Openstone, la gestion des parts est dématérialisée et accessible en ligne.

Histoire des SCPI

Conscient de la confiance grandissante des épargnants dans la pierre, Louis-Gaston Pelloux crée en 1965 la première SCPI "civile foncière". Grâce à la mutualisation des fonds, il rend alors l'investissement immobilier accessible à un plus grand nombre d'épargnants et se fait plus tard surnommé : le Pape des SCPI.

Suite aux problèmes de liquidité rencontrés durant la crise financière de 1991, la SCPI s’est restructurée grâce à une nouvelle loi instaurée en 2001. Celle-ci réforme totalement le marché secondaire et les modalités de cession des parts.

Les SCPI à capital fixe peuvent, dès lors, établir un prix d'exécution suite à la confrontation de l’offre et la demande (fin du prix de cession conseillé). Concernant les SCPI à capital variable, un prix de rachat est désormais fixé par la société de gestion pour chaque SCPI (entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution de la part).

C'est fort de cette nouvelle liquidité que les SCPI deviennent un des produits d'épargne préféré des Français.

scpi definition

Fonctionnement d’une SCPI

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier qui est gérée par une société de gestion.

Oui, mais comment ça marche ?

  • Du côté de la SCPI, la première phase est celle de la collecte. La SCPI a en effet besoin de fonds afin d’investir dans des immeubles et de se constituer un parc immobilier. Sa société de gestion s'occupe d’entretenir ses immeubles (en réalisant par exemple des travaux si nécessaires), de gérer les locataires (collecte des loyers), de revendre les biens, etc..
  • Du côté de l’épargnant, en investissant une partie de son épargne dans la SCPI, il acquiert des parts et devient donc associé de la SCPI. À ce titre, chaque mois ou chaque trimestre, il percevra des revenus à hauteur de la somme investie.

Quel est le rôle de la société de gestion ?

La société de gestion s’occupe du portefeuille immobilier de la SCPI. Elle fonctionne comme un prestataire de services pour le compte des associés.

Aussi, c'est elle qui régit la vie du parc immobilier : les travaux, les taxes, la gestion des locataires, les assemblées générales.

Comment se rémunère la société de gestion ?

La société de gestion se rémunère traditionnellement sous deux formes :

  • La commission de souscription ou frais d’entrée qui rémunère la collecte des fonds faite par la société de gestion et ses partenaires distributeurs‍
  • Les commissions de gestion encaissées sur des événements de gestion sur le parc ou sur les parts détenues par les épargnants

Quel est le rôle du Conseil de Surveillance ?

Le Conseil de Surveillance est composé de 7 à 12 membres, choisis sur une liste d’associés ayant candidaté à la suite d’un appel à candidature émanant de la société de gestion.

Il a le rôle d’assister la société de gestion, et opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportuns, et présente chaque année à l’assemblée générale ordinaire un rapport sur la gestion de la SCPI.

Concrètement, le Conseil de Surveillance assiste et contrôle la bonne gestion de la SCPI ainsi que la stratégie adoptée, tout cela dans l'intérêt des associés.

Comment acheter et vendre ses parts ?

Pour acheter des parts d’une SCPI, il est possible d’investir directement auprès d'une société de gestion ou bien de passer par un intermédiaire (banquier, conseiller en gestion de patrimoine, site internet pour les SCPI digitales …).

Lorsqu’un investisseur souhaite se retirer, il adresse une demande de retrait à la société de gestion. La cession est compensée par la souscription de nouveaux entrants. Si les demandes de retrait excèdent la demande de souscription, il n’est pas possible de se désengager immédiatement. Il faut alors attendre l’arrivée de nouveaux entrants. Le délai moyen de vente de SCPI est aujourd'hui inférieur à trois mois.

Les différents types de SCPI

On compte aujourd'hui 206 SCPI en France qui représentent à elles seules près de 60 Milliards d'euros d'actifs. Comprendre leur fonctionnement, c'est d'abord différencier 2 types de SCPI : ‍

Les SCPI de rendement

Une SCPI de rendement est une SCPI dont l'investissement porte sur des biens professionnels aussi appelés immobilier d’entreprises (bureaux, commerces, entrepôts…). Celles-ci ont en moyenne un rendement net annuel autour de 4,7% sur les 9 dernières années (source : aspim.fr, l'Association Françaises de Placements Immobiliers). Cette rentabilité s'explique par le caractère professionnel de l'activité exercée par les locataires. On distingue parmi les SCPI de rendement deux sous-catégories :

  • Capital fixe : la SCPI à capital fixe est accessible uniquement lors d'une augmentation de capital.
  • Capital variable : La SCPI à capital variable est accessible à tout moment. Des parts sont créées continuellement. ‍

Les SCPI fiscales

Une SCPI fiscale est une SCPI qui a pour objectif premier d'optimiser la fiscalité SCPI des investisseurs. Les SCPI fiscales s'appuient principalement sur les dispositifs Malraux et Pinel en faveur de l'investissement locatif. Les investissements réalisés par la SCPI portent sur des immeubles d'habitations neufs ou en cours de construction.

L’objectif premier des SCPI n’étant pas de distribuer des loyers, mais de bénéficier d'une réduction d’impôts, le rendement net y est inférieur : 2% en moyenne pour les SCPI Pinel et jusqu’à 5% pour une SCPI Denormandie (source: portail-scpi.fr).

scpi definition

À qui est destiné l'investissement en SCPI ?

La SCPI est un produit d’épargne immobilier. Ce produit s’adresse aux particuliers (personnes physiques) et professionnels (personnes morales) qui souhaitent investir une partie de leur épargne dans un produit centré sur l’immobilier professionnel, à partir d’un montant accessible et à un horizon moyen long terme.

Ce produit d’épargne répond à plusieurs besoins des épargnants : augmenter ses revenus, diversifier ses placements, anticiper une baisse de revenus (par exemple dans le cadre de la retraite), transmettre son patrimoine et défiscaliser.

Quel est la durée d'un investissement en SCPI ? 

Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme. Nous vous recommandons une durée de placement de plus de 7 ans. La durée de détention des parts de SCPI est en moyenne d'une vingtaine d'années.

Quels sont les risques de cet investissement ?

Comme tout autre investissement, investir dans une SCPI comporte des risques.

Ces risques doivent être mesurés par rapport au retour sur investissement attendu, aux objectifs et aux circonstances.

Les SCPI ont un profil de risque moyen de 3 sur 7 (1 est le niveau de risque le plus faible et 7 est le niveau de risque le plus élevé). Cette échelle de mesure du risque se retrouve dans tous les documents d'information clefs des SCPI.

Investir dans une SCPI est un investissement et sa rentabilité dépend de :

  • L'évolution du marché immobilier, majoritairement professionnel (bureaux, locaux commerciaux). Il peut donc varier à la hausse et à la baisse.
  • Des revenus versés, ceux-ci dépendent des conditions de location de l'immeuble et peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions économiques (l’occupation des immeubles, de leurs valeurs locatives et du bon paiement des loyers).

Avant d'investir, il faut garder en tête :

  • qu'il y a un risque de liquidité :la SCPI ne garantissant pas la revente des actions. Vous ne pourrez sortir que s'il existe une contrepartie.
  • que le capital investi n'est pas garanti donc que cet investissement comporte un risque de perte en capital.
  • que dans le cadre d'une souscription par crédit, si les parts de la SCPI ont été vendu à un prix décoté, l’associé devra payer la différence éventuelle entre le capital restant dû au titre du prêt et le montant reçu de la cession des parts.
  • que dans le cadre d'une souscription par crédit, la SCPI ne garantissant pas son rendement, les dividendes reçus des parts ne peuvent pas être suffisantes pour rembourser le crédit l’associé devra payer la différence.

=> Découvrez les possibilités d’investissement alternatifs aux SCPI qu’offre Openstone.

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La SCPI, qu'est-ce que c'est ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une forme de placement immobilier collectif qui permet aux investisseurs de bénéficier d'un accès à un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers.

La SCPI se compose d'un ou plusieurs immeubles, situés en France ou à l'étranger, et gérés par un gestionnaire qualifié. Les parts de la SCPI sont émises par une société de gestion et détenues par des investisseurs particuliers.

Les investisseurs en SCPI peuvent bénéficier de divers avantages fiscaux, notamment des réductions d'impôt sur le revenu et des exonérations de droits de succession. En outre, les dividendes versés par la SCPI sont soumis à une imposition plus faible que celle des autres revenus. De plus, les SCPI offrent une diversification des actifs immobiliers et une liquidité accrue, car les parts peuvent être revendues à tout moment.

En somme, une SCPI est un investissement à long terme qui permet aux investisseurs de profiter d'un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux et d'une liquidité intéressante en fonction des placements.

On peut retrouver le terme "Pierre papier" pour désigner les parts en SCPI : origine du fait qu’on ne détienne pas directement le bien immobilier mais un titre de propriété qui prends la forme d’un document papier. Mais avec Openstone, la gestion des parts est dématérialisée et accessible en ligne.

Histoire des SCPI

Conscient de la confiance grandissante des épargnants dans la pierre, Louis-Gaston Pelloux crée en 1965 la première SCPI "civile foncière". Grâce à la mutualisation des fonds, il rend alors l'investissement immobilier accessible à un plus grand nombre d'épargnants et se fait plus tard surnommé : le Pape des SCPI.

Suite aux problèmes de liquidité rencontrés durant la crise financière de 1991, la SCPI s’est restructurée grâce à une nouvelle loi instaurée en 2001. Celle-ci réforme totalement le marché secondaire et les modalités de cession des parts.

Les SCPI à capital fixe peuvent, dès lors, établir un prix d'exécution suite à la confrontation de l’offre et la demande (fin du prix de cession conseillé). Concernant les SCPI à capital variable, un prix de rachat est désormais fixé par la société de gestion pour chaque SCPI (entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution de la part).

C'est fort de cette nouvelle liquidité que les SCPI deviennent un des produits d'épargne préféré des Français.

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Fonctionnement d’une SCPI

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier qui est gérée par une société de gestion.

Oui, mais comment ça marche ?

  • Du côté de la SCPI, la première phase est celle de la collecte. La SCPI a en effet besoin de fonds afin d’investir dans des immeubles et de se constituer un parc immobilier. Sa société de gestion s'occupe d’entretenir ses immeubles (en réalisant par exemple des travaux si nécessaires), de gérer les locataires (collecte des loyers), de revendre les biens, etc..
  • Du côté de l’épargnant, en investissant une partie de son épargne dans la SCPI, il acquiert des parts et devient donc associé de la SCPI. À ce titre, chaque mois ou chaque trimestre, il percevra des revenus à hauteur de la somme investie.

Quel est le rôle de la société de gestion ?

La société de gestion s’occupe du portefeuille immobilier de la SCPI. Elle fonctionne comme un prestataire de services pour le compte des associés.

Aussi, c'est elle qui régit la vie du parc immobilier : les travaux, les taxes, la gestion des locataires, les assemblées générales.

Comment se rémunère la société de gestion ?

La société de gestion se rémunère traditionnellement sous deux formes :

  • La commission de souscription ou frais d’entrée qui rémunère la collecte des fonds faite par la société de gestion et ses partenaires distributeurs‍
  • Les commissions de gestion encaissées sur des événements de gestion sur le parc ou sur les parts détenues par les épargnants

Quel est le rôle du Conseil de Surveillance ?

Le Conseil de Surveillance est composé de 7 à 12 membres, choisis sur une liste d’associés ayant candidaté à la suite d’un appel à candidature émanant de la société de gestion.

Il a le rôle d’assister la société de gestion, et opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportuns, et présente chaque année à l’assemblée générale ordinaire un rapport sur la gestion de la SCPI.

Concrètement, le Conseil de Surveillance assiste et contrôle la bonne gestion de la SCPI ainsi que la stratégie adoptée, tout cela dans l'intérêt des associés.

Comment acheter et vendre ses parts ?

Pour acheter des parts d’une SCPI, il est possible d’investir directement auprès d'une société de gestion ou bien de passer par un intermédiaire (banquier, conseiller en gestion de patrimoine, site internet pour les SCPI digitales …).

Lorsqu’un investisseur souhaite se retirer, il adresse une demande de retrait à la société de gestion. La cession est compensée par la souscription de nouveaux entrants. Si les demandes de retrait excèdent la demande de souscription, il n’est pas possible de se désengager immédiatement. Il faut alors attendre l’arrivée de nouveaux entrants. Le délai moyen de vente de SCPI est aujourd'hui inférieur à trois mois.

Les différents types de SCPI

On compte aujourd'hui 206 SCPI en France qui représentent à elles seules près de 60 Milliards d'euros d'actifs. Comprendre leur fonctionnement, c'est d'abord différencier 2 types de SCPI : ‍

Les SCPI de rendement

Une SCPI de rendement est une SCPI dont l'investissement porte sur des biens professionnels aussi appelés immobilier d’entreprises (bureaux, commerces, entrepôts…). Celles-ci ont en moyenne un rendement net annuel autour de 4,7% sur les 9 dernières années (source : aspim.fr, l'Association Françaises de Placements Immobiliers). Cette rentabilité s'explique par le caractère professionnel de l'activité exercée par les locataires. On distingue parmi les SCPI de rendement deux sous-catégories :

  • Capital fixe : la SCPI à capital fixe est accessible uniquement lors d'une augmentation de capital.
  • Capital variable : La SCPI à capital variable est accessible à tout moment. Des parts sont créées continuellement. ‍

Les SCPI fiscales

Une SCPI fiscale est une SCPI qui a pour objectif premier d'optimiser la fiscalité SCPI des investisseurs. Les SCPI fiscales s'appuient principalement sur les dispositifs Malraux et Pinel en faveur de l'investissement locatif. Les investissements réalisés par la SCPI portent sur des immeubles d'habitations neufs ou en cours de construction.

L’objectif premier des SCPI n’étant pas de distribuer des loyers, mais de bénéficier d'une réduction d’impôts, le rendement net y est inférieur : 2% en moyenne pour les SCPI Pinel et jusqu’à 5% pour une SCPI Denormandie (source: portail-scpi.fr).

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À qui est destiné l'investissement en SCPI ?

La SCPI est un produit d’épargne immobilier. Ce produit s’adresse aux particuliers (personnes physiques) et professionnels (personnes morales) qui souhaitent investir une partie de leur épargne dans un produit centré sur l’immobilier professionnel, à partir d’un montant accessible et à un horizon moyen long terme.

Ce produit d’épargne répond à plusieurs besoins des épargnants : augmenter ses revenus, diversifier ses placements, anticiper une baisse de revenus (par exemple dans le cadre de la retraite), transmettre son patrimoine et défiscaliser.

Quel est la durée d'un investissement en SCPI ? 

Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme. Nous vous recommandons une durée de placement de plus de 7 ans. La durée de détention des parts de SCPI est en moyenne d'une vingtaine d'années.

Quels sont les risques de cet investissement ?

Comme tout autre investissement, investir dans une SCPI comporte des risques.

Ces risques doivent être mesurés par rapport au retour sur investissement attendu, aux objectifs et aux circonstances.

Les SCPI ont un profil de risque moyen de 3 sur 7 (1 est le niveau de risque le plus faible et 7 est le niveau de risque le plus élevé). Cette échelle de mesure du risque se retrouve dans tous les documents d'information clefs des SCPI.

Investir dans une SCPI est un investissement et sa rentabilité dépend de :

  • L'évolution du marché immobilier, majoritairement professionnel (bureaux, locaux commerciaux). Il peut donc varier à la hausse et à la baisse.
  • Des revenus versés, ceux-ci dépendent des conditions de location de l'immeuble et peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions économiques (l’occupation des immeubles, de leurs valeurs locatives et du bon paiement des loyers).

Avant d'investir, il faut garder en tête :

  • qu'il y a un risque de liquidité :la SCPI ne garantissant pas la revente des actions. Vous ne pourrez sortir que s'il existe une contrepartie.
  • que le capital investi n'est pas garanti donc que cet investissement comporte un risque de perte en capital.
  • que dans le cadre d'une souscription par crédit, si les parts de la SCPI ont été vendu à un prix décoté, l’associé devra payer la différence éventuelle entre le capital restant dû au titre du prêt et le montant reçu de la cession des parts.
  • que dans le cadre d'une souscription par crédit, la SCPI ne garantissant pas son rendement, les dividendes reçus des parts ne peuvent pas être suffisantes pour rembourser le crédit l’associé devra payer la différence.

=> Découvrez les possibilités d’investissement alternatifs aux SCPI qu’offre Openstone.

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